Con l’avvio delle procedure informative per gli espropri di case e terreni che faranno posto ai cantieri del ponte sullo Stretto, è stata chiarita sia l’entità degli espropri, che le modalità di ristoro (e anche i tempi, che già sono slittati) per le abitazioni. E i terreni?
Intanto bisogna chiarire che le modalità di quantificazione dell’indennità di esproprio di un bene sono direttamente correlate alla natura di quest’ultimo, e quindi la prima necessaria distinzione di cui occorre tener conto è se il terreno sia o meno edificabile. Se lo è chiaramente la valutazione del terreno sarà molto più importante e sarà corrispondente al valore venale, tenendo conto delle sue capacità edificatorie in funzione della destinazione di PRG e prescindendo dall’eventuale vincolo preordinato all’esproprio.
Non sarà facile individuare, in tal caso, un valore di mercato corretto in quanto spesso i terreni edificabili vengono venduti ai costruttori che, sovente, propongono delle permute ai venditori. Il più classico dei casi, proprio per rimanere alla zona nord, è legato alle numerose mere permute di lotti di terreno ove i costruttori si impegnano a consegnare una o due villette al proprietario a fronte di 5 o 6 da vendere poi a terzi. Immaginabile, quindi, la difficoltà di individuare un valore di riferimento a fronte di contrattazioni molto soggettive anche con riguardo alle rifiniture garantite ai soggetti che accettano la permuta.
Nel caso di terreni non edificabili, invece, l’indennità definitiva è determinata sulla base del valore agricolo, a seconda delle colture effettivamente praticate sul fondo, del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati e dell’esercizio dell’azienda agricola, senza valutare la possibile o l’effettiva utilizzazione diversa da quella agricola. Al proprietario coltivatore diretto, inoltre, spetta un’indennità aggiuntiva, in misura pari al valore agricolo medio per la coltura effettivamente praticata.
Anche l’affittuario avrà diritto all’indennità aggiuntiva ove sia costretto ad abbandonare in tutto o in parte l’area direttamente coltivata da almeno un anno prima della data in cui vi è stata la dichiarazione di pubblica utilità. Se il terreno agricolo non è coltivato, invece, si avrà riguardo al valore agricolo medio senza indennità.
L’espropriato che avrà raggiunto un accordo volontario con l’espropriante beneficerà di un aumento della liquidazione dell’indennizzo, un premio per la collaborazione dimostrata, la cui misura è variabile:
- + 50% per l’esproprio di un’area non edificabile non coltivata direttamente dal proprietario;
- il triplo del valore per quelle aree non edificabili coltivate direttamente dal proprietario;
- + 50% del valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura praticata nel caso di esproprio di una area non edificabile concessa in affitto e coltivata dall’affittuario da almeno un anno prima della data di dichiarazione di pubblica utilità; all’affittuario spetterà l’indennità aggiuntiva di cui all’art.42 T.U.;
- indennità commisurata al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura prevalente nella zona ed al valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati per le aree non effettivamente coltivate.
I terreni agricoli, inoltre, possono avere a loro servizio anche dei fabbricati. Il valore degli stessi varierà a seconda della loro destinazione. Se l’agricoltore lo userà come abitazione verrà riconosciuto un contributo aggiuntivo. Allo stesso modo se si tratta di manufatti funzionali allo svolgimento dell’attività agricola (stalle, fienili, magazzini, capannoni per deposito macchine e attrezzi, bacini di stoccaggio, pozzi artesiani, etc.), per i quali, in alternativa al valore venale, sarà garantita un’indennità di cessione che consenta la ricostruzione di un immobile anche con caratteristiche funzionali simili, purché sia destinato ad eguale finalità e potenzialità. Se invece i fabbricati sono inutilizzati l’indennizzo sarà determinato sulla base del costo di ricostruzione a cui verrà applicato un coefficiente che tenga conto della vetustà e dello stato di manutenzione dell’immobile da demolire.
Un ultimo caso peculiare è quella dei fabbricati strumentali alle attività commerciali, industriali, aziendali per i quali, se perfettamente efficienti ed utilizzati a tale scopo al momento dell’avvio della procedura espropriativa, sarà disposta un’indennità di espropriazione commisurata al loro valore di mercato o di ricostruzione con l’aggiunta del valore dell’area di sedime e dedotte le quote di ammortamento (applicando il metodo più favorevole tra i due criteri).
