MESSINA. Quanto saranno pagati gli immobili espropriati per far posto ai cantieri del ponte? L’unica casa di proprietà dove vivo con la mia famiglia, il terreno dove faccio impresa o la seconda casa dove godevo dello splendido panorama del mare cristallino? Proveremo a rispondere a tutte queste domande dandovi, come primo riferimento, una “bussola” per orientarvi. Il vostro bene, in linea di massima, andrà pagato al valore di mercato (più un “incentivo” da ventimila euro). La difficoltà, come vi apparirà evidente, è quella che il valore di mercato di un bene non è affatto facile da individuare in maniera certa, oggettiva ed univoca potendo esservi più di un elemento che, in fase di acquisto, farà preferire un bene rispetto ad un altro pur in zona analoga o omogenea e darà, quindi, un valore X ad un immobile ed X + 1 ad un altro.
Un primo riferimento per stabilire il valore di mercato di un bene è evincibile dalla banca dati dell’Agenzia delle Entrate ove convergono e vengono raccolti i dati di vendita di tutti gli immobili trasferiti. Il portale è riservato ai possessori di SPID e divide il territorio (in questo caso di Messina) in diverse zone. Vi è inoltre una banca dati pubblica a cui può accedersi anche senza registrazione. Inserendo il periodo di riferimento (l’ultimo disponibile è il secondo trimestre 2023) ed il Comune (Messina), si ha accesso alle valutazioni che ci interessano. Scegliamo, ad esempio, il segmento territoriale “D3” definito dall’Agenzia delle Entrate “periferico” e che comprende Torre Faro/Ganzirri/Timpazzi/Torrente Papardo. Ed ecco i valori “medi” da cui partire per capire quale è il valore di mercato del nostro immobile, quanto meno seguendo i valori dichiarati in altre transazioni.
Come può vedersi dallo specchietto vi sono dei valori massimi e dei valori minimi. Da cosa dipenderà l’utilizzo del valore minino o di quello massimo? In concreto dalle finiture dell’immobile, dai comforts presenti, dall’esposizione, dal piano ove è collocato l’immobile, insomma da tutti quei fattori che, in un libero mercato, diventano importanti per “fare” il valore di un bene. Per restare al caso dell’offerta che perverrà dalla Stretto di Messina Spa, quelli di cui sopra potranno essere degli iniziali valori di riferimento.
Attenzione però è chiaro che tali valori tengono conto di beni perfettamente commerciabili, privi, ad esempio, di abusi edilizi. Proprio sugli abusi, piccoli o grandi, vogliamo soffermarci essendo certi che siano davvero pochi gli immobili, non a Messina, ma in Italia, ad essere totalmente conformi alla legge urbanistica ed alle altre norme che indicano la regolarità dell’immobile. Uno dei casi più frequenti è quello di un immobile perfettamente fruibile e fruito, dai proprietari, ma formalmente abusivo seppur con istanze di condono e/o di sanatoria pendenti.
E’ da ritenersi regolare, ai fini della stima del valore di mercato, un immobile che abbia pendente un’istanza di sanatoria e/o condono il cui esito il cittadino non ha potuto ancora ottenere dipendendo dall’Amministrazione che non l’ha ancora evasa? Purtroppo no, almeno secondo la giurisprudenza prevalente. Il consiglio del legale, in questi casi, è sollecitare l’amministrazione ad ottenere il titolo edilizio completando l’iter autorizzativo non ancora concluso. Se trattasi di condono ed è possibile accedere all’istituto della perizia giurata, inoltre, il consiglio è di attivare tale soluzione, conferendo incarico ad un professionista che giura, tramite perizia, la condonabilità delle opere e, successivamente, decorsi i 90 giorni dal deposito della perizia giurata innanzi al Comune, procedere con delle istanze ad hoc al Comune sulla base delle quali il titolo edilizio potrà dirsi perfezionato.
Non tutta l’attività successiva alla comunicazione dell’avvio del procedimento di esproprio, tuttavia, è utile ad ottenere un’indennità di esproprio più importante. Se, a mio parere, è giuridicamente sostenibile che sanatorie e condoni, se chieste a suo tempo, possano essere completate prima della trattazione dell’indennità di esproprio, allo stesso modo non può dirsi per opere postume. L’art. 32 del T.U., in tal senso, prevede che l’indennità di espropriazione si determina in base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio “senza tenere conto delle costruzioni, delle piantagioni e delle migliorie, qualora risulti, avuto riguardo al tempo in cui furono fatte e ad altre circostanze, che esse siano state realizzate allo scopo di conseguire una maggiore indennità, (…) intraprese sui fondi soggetti ad esproprio dopo la comunicazione dell’avvio del procedimento”
