Messina, il mattone si risveglia. La “seconda giovinezza” del mercato immobiliare

I prezzi, in discesa da tre anni, si sono fermati, le compravendite salgono, l'accesso al mutuo è conveniente come non mai (e costa il 10% di quanto costava vent'anni fa): l'analisi dei dati di Tecnocasa, i costi, e la storia di un settore che per anni ha vissuto su numeri folli, ma che sembra essersi normalizzato (forse)

 

MESSINA. Il mercato immobiliare a Messina torna a respirare dopo anni di apnea. Molto in breve, i prezzi scendono del 3% nel triennio (ma si sono fermati nel primo semestre del 2019), le compravendite salgono del 6%, la domanda è in crescita, l’offerta in diminuzione, i tempi di vendita più brevi. Lo conferma l’analisi di Tecnocasa.

Un mercato, quello messinese, che per anni ha vissuto di “bolle”. Una casa che costava duecento milioni nel 2000, prima dell’entrata in vigore dell’euro, cinque anni dopo, nel 2005, valeva un prezzo al mercato di 200mila euro, praticamente il doppio. La stessa casa, oggi, è in vendita a 130mila euro, praticamente il prezzo che aveva 20 anni fa, rivalutazione compresa. Nonostante questo, a Messina il mattone si è svalutato meno che nella media dei capoluoghi italiani. Molto meno: undici punti in meno rispetto alla media nazionale: questo significa che quello che quello che nel 2009, anno di inizio della crisi) valeva 100, a Messina oggi vale 70, mentre nel resto d’Italia vale 59. Non solo. Mentre tra il 2010 ed il 2011, con la crisi a mordere le caviglie, le case dovunque perdevano valore, a Messina addirittura lo guadagnavano.

 

Chi compra cosa, a Messina? La tipologia più richiesta, spiega Sergio Squillacioti, affiliato Tecnocasa, è il trilocale, che raccoglie il 52,4% delle preferenze, mentre l’offerta maggiormente presente sul mercato (40,9%) è una casa a quattro locali. La ragione è “storica”: le case “grandi” non vendono più, sia per il calo demografico (c’entra anche la forte emigrazione) che per le diverse esigenze delle famiglie.

 

 

Anche dal punto di vista qualitativo, le case che vedono il valore aumentare (o “tenere”) sono quelle medie o economiche, sia nuove che usate, mentre gli appartamenti “signorili” perdono terreno (soprattutto il nuovo). A testimonianza che il “mattone” è sempre l’asset preferito per chi ha qualche soldo da parte da investire, il 68,9% degli acquisti ha riguardato l’abitazione principale e ben il 31,1% ha riguardato un acquisto a scopo di investimento.

 

 

Anche la mappatura degli acquirenti è interessante: metà esatta di chi compra casa è un dipendente, che per ovvi motivi ha un accesso al credito bancario pressochè garantito, al contrario degli esercenti, che rappresentano appena il 3,2% del mercato (addirittura quanto gli studenti), a testimoniare una crisi del commercio che sembra irreversibile. Anche il 24,2% dei professionisti (la metà dei dipendenti), testimonia un tessuto economico in cui il privato fa molta fatica.

 

Comprare casa, oggi, è molto, ma molto più conveniente che in passato. Per acquistare un’abitazione, il tasso medio in 23 anni si è praticamente decimato, passando dal 10,69 all’1,77 (quasi il 90% in meno), il più basso degli ultimi trent’anni, e una rata media, parametrata su un trilocale da 90 metri quadrati, la tipologia oggi più richiesta, è passata da una media di 574 euro a 330 euro al mese. ma soprattutto, è il reddito mensile per l’accesso al finanziamento che in dieci anni si è praticamente dimezzato, passando dagli oltre 1900 euro del 2009 agli appena 1103 del 2019.

 

 

Qual è il mercato in città, quindi?  Nelle aree centrali si segnala una buona domanda di prima casa e di casa ad uso investimento. Si nota, da parte dei potenziali acquirenti, la ricerca per soluzioni possibilmente in buono stato e che non necessitano di lavori di ristrutturazione. Più difficile vendere  case da ristrutturare nonostante i prezzi particolarmente vantaggiosi. Sfugge a questo trend solo la zona tra viale XXIV Maggio e il mare, dove si concentrano prevalentemente le tipologie signorili, dalla metratura ampia e quindi spesso acquistate da chi desidera migliorare. I prezzi medi si aggirano intorno a 1300 € al mq con punte di 1700 € al mq per le soluzioni fronte mare e sul centrale viale Garibaldi. Si arriva a 2000 € al mq per le case signorili ristrutturate posizionate in corso Vittorio Emanuele.

Oltre viale XXIV Maggio c’è la zona di viale Boccetta che si caratterizza per la presenza di immobili costruiti negli anni ’60-’70 e che si scambiano a prezzi medi di 1200 € al mq. Più caotica viale XXIV Maggio che soffre anche per la carenza di posto auto e questo determina prezzi medi di 1300 € al mq. Su viale Regina Margherita si concentrano palazzi di qualità media i cui valori si aggirano intorno a 1100-1200 € al mq. Piace per i buoni collegamenti stradali.

Case popolari, invece, sono disponibili nella zona compresa tra il mercato comunale Sant’ Orsola e viale Regina Elena dove, la presenza di prezzi più contenuti (700 € al mq) attira acquirenti con budget più basso. Da segnalare che in viale Giostra è in fase di realizzazione un nuovo svincolo autostradale che migliorerà i collegamenti per raggiungere agevolmente le varie uscite della città. Positivo il mercato delle locazioni che vede protagonisti prevalentemente giovani coppie e famiglie. La presenza di facoltà universitarie comporta anche la domanda di affitto da parte di studenti. Questo stimola la domanda per investimento che si indirizza su tagli intorno a 100 – 120 mila € da destinare, oltre che agli affitti residenziali, anche alla creazione di B&B e casa vacanza.  Per un trilocale in buone condizioni si spendono mediamente 450-500 € al mese ed il contratto utilizzato è quasi sempre quello a canone concordato con cedolare secca.

Lungo la litoranea Nord si sviluppano borghi storici caratterizzati dalle cosiddette case dei  “pescatori”, valutate a  prezzi medi di 1000-1200 € al mq. Sono acquistate come casa vacanza o per uso investimento.  Nella zona collinare di Sperone si concentrano prevalentemente studenti universitari e lavoratori dell’Ospedale Papardo. Per questo motivo si registra una buona domanda da parte degli investitori che impiegano cifre medie di 60-70 mila € per acquistare bilocali e trilocali e affittare il posto letto a 200 € al mese. Un bilocale residenziale si affitta a 400-450 € al mese. In quest’area le case anni ’90 sono quotate intorno a 800-1000 € al mq. Il nuovo si scambia a prezzi medi di 1200- 1500 € al mq. L’acquisto della prima casa si orienta soprattutto verso Villaggio Sant’Agata che ha vissuto un intenso sviluppo edilizio nei primi anni 2000 con la nascita di appartamenti panoramici con vista sullo stretto di Messina che si compravendono a prezzi medi di 1500-1800 € al mq. Sono presenti anche villette a schiera. La ricerca di soluzioni indipendenti porta in particolare verso la zona di Ganzirri dove se ne trovano da 1100 a 1800 € al mq.

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Santino Irrera
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Santino Irrera

Bell’articolo, complimenti Alessio! Detto da un collega.