Case per i baraccati all’hotel Riviera? Ecco quanto potrebbero costare al metro quadrato

L'operazione di riammodernamento dell'hotel di proprietà della Città metropolitana per ricavarne appartamenti arriverebbe a costare più o meno il doppio dei parametri stabiliti dalla stessa Arisme. Ecco tutte le variabili di un "affare" che non sta economicamente in piedi (senza contare l'adeguamento sismico)

 

MESSINA. L’idea è di quelle, alternativamente, geniali o folli: acquistare l’ex hotel Riviera, ristrutturarlo, e ricavarne appartamenti da destinare al risanamento, dandole alle famiglie strappate dalle baracche. L’ipotesi, lanciata dal presidente di Arisme (la partecipata che si occupa di sbaraccamento) Marcello Scurria, e subito sposata con entusiasmo dal sindaco Cateno De Luca, ha tenuto banco per giorni. Ma quanto è percorribile, e quanto invece è semplicemente “provocatoria”?

Al di là delle implicazioni sociologiche, che sconsiglierebbero la creazione di ghetti per sostituire altri ghetti, c’è il lato economico da tenere in considerazione.

Numeri alla mano, l’hotel Riviera, acquistato in maniera improvvida dalla ex Provincia regionale trent’anni fa, e da allora chiuso e in rovina, consta di 117 camere, suddivise in 23 bi e trilocali da 40 a 60 metri quadrati, e 94 monolocali da 28 a 30 mq. Per la trasformazione in appartamenti, considerata anche la composizione demografica delle famiglie in baracca, usualmente numerosa e con parecchia prole, indicativamente di appartamenti se ne potrebbero ricavare non più di sessanta, suddivisi in cinque piani, per una superficie abitabile di 4100 metri quadrati, che diventano circa seimila totali considerando l’attico ristorante, scale, pertinenze, locali di servizio, depositi, terrazze e piano terra, dove una volta c’era la lobby e in cui ci sarebbe spazio ulteriore per una decina di monolocali.

 

 

Quanto costerebbero? Parecchio. Secondo uno studio, portato avanti da luglio da Sergio Bruno, ingegnere e attivista politico col Movimento 5 stelle, i costi di ristrutturazione per scopo abitativo “sono pari a 8 milioni, circa 2000 euro al metro quadrato.  Secondo gli esperti, otto milioni per riadattare l’hotel Riviera, ridotto ad un rudere, sono molto ottimistici”.

I costi comprenderebbero, oltre oneri, iva e progettazioni, anche il rifacimento completo degli impianti di acqua, luce, e gas, gli intonaci interni, i tramezzi, le facciate e l’adeguamento sismico (per il quale però sono previsti numerosi incentivi e sgravi fiscali da parte del Governo, quindi scomputabili dai costi).

Considerando gli otto milioni stimati, per riammodernare l’intera superficie da circa 6mila metri quadri, servirebbero più o meno 1300 euro a mq. Cifra che cresce considerevolmente se si prende in considerazione solo la superficie abitabile di 4100 m: in questo caso la cifra da investire lievita a circa 1950 euro a mq.

 

 

Per comparazione, il costo di case di nuova costruzione al mq è di 950 euro per lavori fatti ad arte, e gli appartamenti che sorgeranno all’ex hotel Jolly di via Garibaldi, per il quale si sta facendo un’operazione simile (ma con condizioni dell’immobile nettamente migliori, quindi meno lavori), sono già superiori ai 1500 euro al metro quadrato.

Questo non considerando il costo dell’immobile, che il Comune, o Arisme, dovrebbe acquistare. Ieri, la Città metropolitana ha emanato un bando con base d’asta 11 milioni, che ovviamente andrà deserto. Il prossimo, una vendita all’incanto che dovrebbe avere termine il 31 dicembre, come ha spiegato il sindaco De Luca, consentirà di vendere l’immobile al miglior offerente, e probabilmente la Città metropolitana finirà con il cedere il palazzo ad un prezzo ben lontano dai trenta milioni di euro di costo dell’intera operazione Riviera, maturata in tempi di vacche grassissime e con cifre assolutamente fuori mercato. Questo, ovviamente, complicherebbe i piani di Arisme e Comune: sia perché l’immobile potrebbe far di nuovo gola a privati, che avrebbero l’occasione di acquistarlo ad un prezzo molto scontato, sia ad Arisme stessa, che ai costi di ristrutturazione, già molto alti, vedrebbe aggiungersi quelli di acquisto.

Immaginando che nemmeno nell’ipotesi più favorevole il palazzone di viale della Libertà venga via a meno di cinque o sei milioni di euro, anche questa stima (molto al ribasso) farebbe lievitare i costi degli appartamenti a quasi 2200 euro al metro quadrato considerando l’estensione complessiva o addirittura a quasi 3200 al mq tenendo in considerazione i soli 4100 “abitativi” : di soli costi, non di valore commerciale.

 

 

Quale dovrebbe essere il prezzo degli alloggi per lo sbaraccamento, lo spiega il bando emanato dalla stessa Arisme un anno fa, allorquando la partecipata si mise sul mercato per reperire alloggi dai privati: secondo i criteri stabiliti dall’Amministrazione, gli immobili necessari per ospitare gli sloggiati devono avere una superficie compresa fra i 45 e i 95 mq, con un prezzo massimo di 910 euro al metro quadrato (che sale fino a 1470 per le nuove costruzioni non ancora abitate). L’operazione Riviera costerebbe più o meno il doppio.

Cifra confermata, anche se non al centesimo, da Alessandro La Cava, socio del gruppo immobiliare che nel 2017 aveva presentato una proposta d’acquisto per l’immobile (non ammessa, e per questo c’è una causa civile in corso), secondo il quale la ristrutturazione costerebbe quattro milioni di euro. Esattamente la metà, quindi? No. “Quattro milioni era quanto avevamo calcolato noi, ma parliamo di trattative tra privati, che non fanno riferimento al prezzario regionale, al quale invece il Comune deve sottostare. In quel caso i costi di ristrutturazione salirebbero ad almeno sei milioni”.

Non solo. Secondo La Cava, l’immobile presenterebbe grossi problemi dal punto di vista antisismico. “Con le nuove normative del 2018, secondo me non è possibile recuperare la struttura. Io sono un costruttore, non uno strutturista, ma la quantità di ferro che mettiamo nelle murature è di 130 kg ogni metro cubo, al Riviera siamo a poco più della metà. Per metterlo a norma bisognerebbe fare una “struttura nella struttura”, economicamente insostenibile“, conclude.

 

 

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È un piano folle. Non c è alcun raziocinio. In casi simili viene comprensibilmente il dubbio che non si celino altri generi di interesse diversi da quelli apparenti.

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È assurda l’idea di realizzare un ghetto.
Io piuttosto lo abbatterei per realizzare un piccolo parcheggio, dato che la zona ne è sprovvista